فردای اقتصاد: آمارها حاکی از آن است که حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد جمعیت لس‌آنجلس به عنوان بزرگ‌ترین شهر ایالت کالیفرنیا که از گران‌ترین ایالت‌های آمریکا است، را ایرانیان تشکیل می‌دهند. لس‌آنجلسی که به خاطر کوچ عظیم ایرانیان از دهه‌ها پیش به آن به تهران‌جلس هم معروف شده است. اما علت این کوچ بزرگ به آمریکا در نیمه اول دهه ۵۰ چه بود؟ جز دلایل سیاسی و فرهنگی، وضعیت اقتصادی و در صدر آن‌ها بازار مسکن چه نقشی در این کوچ بزرگ داشتند؟
جنگی برای کودتای پول‌های بادآورده
در سال ۵۲ شمسی (۱۹۷۳ میلادی) اعراب برای آزادسازی فلسطین از اشغال رژیم صهیونیستی دست به جنگی بزرگ علیه اسرائیل زدند. جنگی که هر چند در پایان آن اعراب شکست خوردند اما تحریم نفتی غرب توسط اوپک باعث شد تا برگی جدید در تاریخ انرژی جهان رقم بخورد. اعضای اوپک در سال ۵۲ طی دو جلسه تصمیم به کاهش عرضه و افزایش قیمت گرفتند. نتیجه این اتفاق هم ۴ برابر شدن قیمت نفت خام در کمتر از یک سال بود.
از طرفی دیگر بعد از تحریم اسرائیل و آمریکا توسط اعراب، ایران تلاش کرد از طریق افزایش تولید و عرضه نفت جای اعراب را بگیرد. به این ترتیب تولید نفت ایران در آن زمان تا نزدیک روزی ۶ میلیون بشکه هم افزایش یافت و صادرات هم به بیش از روزانه ۴.۵ میلیون بشکه رسید. از این رو سرانه درآمدهای حقیقی نفتی ایران (بر اساس قیمت‌های سال ۲۰۲۱) که در اواخر دهه ۱۹۶۰ به حدود ۴۰۰ دلار رسیده بود تا حدود ۳۵۰۰ دلار در سال ۷۴ میلادی رشد کرد. اعدادی که دیگر هیچگاه صنعت نفت ایران به خود ندید. چنین حجم تولید و فروش نفت در شرایطی رقم خورد که جمعیت ایران در آن زمان حدود ۳۲ میلیون نفر بود. بنابراین می‌توان گفت مقدار فروش نفت به ازای هر شهروند (بعد از تعدیل قیمت‌ها با تورم) بیش از ۱۰ برابر مقدار کنونی بوده است. یعنی از ارقام بیش از ۳۰۰۰ دلار در اوایل دهه ۷۰ به حدود ۳۰۰ دلار در سال ۲۰۲۱ رسیده است.
به این ترتیب شاه با درآمدهای بادآورده عظیمی مواجه شد. دلارهای نفتی که لازم داشتند در جایی سرمایه‌گذاری و مصرف شوند. در چنین شرایطی حکومت شاه با قدرت تمام شروع به سرکوب قیمت دلار و واردات کالا کرد. با ثابت ماندن نرخ ارز، دیگر تولید برای کسی جذاب نبود. زیرا تورم داخلی رو به افزایش بود اما کالاهای وارداتی به دلیل تثبیت نرخ ارز قیمت ثابتی داشتند و به این ترتیب تولیدات داخل خواه‌ناخواه بعد از مدتی مجبور می‌شدند بازار را ترک کنند و جای خود را به کالاهای وارداتی یا نهایتا مونتاژی بدهند.
به این ترتیب پول‌های زیادی که روانه اقتصاد ایران شد چندان امکان سرمایه‌گذاری در بازارهای مولد را نداشت و به اجبار به سمت بازارهایی رفت که قابل جایگزینی با واردات نبودند؛ یعنی بازارهایی مانند مسکن.
شهرنشینی و مهاجرت به تهران
ثروت بادآورده نفتی باعث شد تا حکومت تبلیغ بسیاری برای شهرنشینی کند و شهرها ناگهان با موج مهاجرت گسترده مواجه شوند. به طوری که طبق آمارها از سال ۴۵ تا ۵۵ جمعیت پایتخت با رشد ۶۷ درصدی از حدود ۲.۷ به ۴.۵ میلیون نفر رسید. به این ترتیب در کنار شروع سرمایه‌گذاری گسترده در بازار مسکن، افزایش جدی تقاضا مصرفی هم دومین عامل رشد جدی تقاضای خرید ملک در ایران به ویژه در تهران شد. البته در این میان به علت محدودیت بیشتر زمین، پول‌های زیادی روانه بازار زمین شد و قیمت آن از املاک مسکونی هم بیشتر رشد کرد. اتفاقی که به زعم روزنامه‌های آن زمان به حدی شدید بود که باعث شده بود سهم زمین از کل هزینه‌های ساخت مسکن به ۵۰ درصد هم برسد.
رقابت تهران با لس‌آنجلس
هجوم پول‌های بادآورده به بازار مسکن پایتخت باعث جهش عجیب قیمت ملک در تهران شد. هر چند داده رسمی از متوسط قیمت مسکن در تهران پیش از انقلاب وجود ندارد، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که طی سال‌های ۵۰ تا ۵۵ قیمت مسکن در تهران بیش از ۶ برابر می‌شود. همچنین شاخص مسکن بانک مرکزی که در واقع هزینه اجاره‌بها را نشان می‌دهد از سال ۵۰ تا ۵۶ حدودا ۳.۵ برابر شده است. این اعداد در شرایطی است که سطح عمومی قیمت‌ها (تورم) در این بازه ۲.۲ شده بود و رشد بیشتر قیمت‌ها نشان از افزایش جدی هزینه مسکن در این دوره دارد. روزنامه کیهان که در آن زمان از معتبرترین نشریات داخلی بود در گزارشی در سال ۵۵ نوشته است: «یک خانه سه‌طبقه که ۵ سال قبل در گیشا ۳۴۰ هزار تومان فروخته شد، الان دو میلیون و دویست هزار تومان قیمت پیدا کرده است.» رشد بیش از ۶ برابری قیمت مسکن در این دوره در شرایطی بود که قیمت دلار با بیشترین قدرت سرکوب می‌شد و رشد چندانی نداشت. به عبارتی دیگر خریداران ملک در ابتدای دهه ۱۳۵۰ طی تنها چند سال بازده دلاری‌های چند صد درصدی را کسب کردند.
انبوه این پول‌های بادآورده باعث شد تا تهران، مانند امروز جزو گران‌ترین شهرهای جهان برای خرید مسکن باشد. به طوری که بعضا قیمت ملک در تهران از لس‌آنجلس هم بیشتر می‌شد. خانه‌ای سه طبقه‌ای در گیشا که طبق گزارش کیهان در سال ۵۵ به ۲.۲ میلیون تومان رسیده بود، با دلار ۷ تومانی ارزشی معادل بیش از ۳۰۰ هزار دلار داشته است. بررسی داده‌های قیمت مسکن در کالیفرنیا نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک واحد مسکونی در سال ۵۵ شمسی حدود ۴۰ هزار دلار بوده است. این یعنی ملک سه واحدی خیابان گیشا تقریبا معادل ۸ واحد مسکونی در کالیفرنیا، به‌عنوان یکی از گران‌ترین نقاط جهان، بشود.
همین موضوع هم عاملی شد که بسیاری از شهروندان تهرانی به فروش خانه‌های خود و خرید ملک در شهرهای بزرگ و باامکانات بیشتری چون لس‌آنجلس اقدام کنند و موج مهاجرت از ایران بر خلاف باور رایج از چند سال پیش از وقوع انقلاب آغاز شود. این قصه‌ای است که بارها در بازار مسکن ایران رخ داده است. هر گاه دولت‌ها درآمدهایشان افزایش یافته، شروع به سرکوب نرخ ارز و قیمت کالاها کرده اند و پیامد این اتفاق هم تجمع ثروت در بازاری بوده که قابل جایگزین با واردات نیست و مدام بر حباب مسکن در ایران افزوده شده است.
تبادل نظر